大阪・ヒガシのマンション市況に新時代　JR地下化で変貌する京橋

　大阪・ヒガシのマンション市況が新たな局面を迎えている。都島区片町では、中古市場で坪単価１０００万円超の住戸が登場。天満橋では複数の高層タワーマンション計画が進み、京橋でもJR地下化事業を起点に再開発機運が高まっている。ヒガシで今、何が起きているのかを取材した。

都島区片町で坪単価１０００万円超　プラウド大阪城が切り開いた新常識

　野村不動産の「プラウド大阪城」と聞いて、すぐにピンと来た人は、かなりのマンションオタクと言っていいだろう。住所は都島区片町１丁目。JR東西線「大阪城北詰」駅から徒歩６分。大阪メトロ・京阪「天満橋」駅からは徒歩１０分。タワーマンションではない板状タイプ。決して派手なプロジェクトではないが、大阪のマンション市場や業界関係者に大きなインパクトを与えた物件として、その名を轟かしている。

　同物件の新築販売時の平均坪単価は約７５０万円。堂島や中之島、福島、中崎町など梅田徒歩圏のタワーマンションと同水準、もしくはそれ以上の価格で売り出されたが、一部住戸では抽選販売となるなど好調だった。現在、中古市場ではさらに価格が上昇しており、坪単価９００万円台で取引が成立している。SUUMOなどのポータルサイトを見ると、坪単価１０００万円を超える価格で掲載されている住戸もあり、驚かされる。

プラウド大阪城の住戸からの眺望は絶景。中古市場で価格が高騰している（TOWERZ提供）

　なぜ、これほどの高値で取引されているのか。大阪のマンション事情に詳しい「TOWERZ（タワーズ）」の芝崎健一COOは「大阪城を独り占めできる眺望と天満橋の再開発、そして大阪城東部地区まちづくりへの期待感が価格を押し上げている」と見る。

　同物件は名前の通り、大阪城の天守閣を望む「大阪城ビュー」を全面に押し出した販売戦略を展開してきた。新築販売当時のショールームでは、実物のサッシの奥に大阪城が投影された映像が広がり、四季や時間帯によって移ろう美しい景色を体感できる演出が施されていた。

　「ここまで眺望に振り切った物件も珍しい。都島区では過去に例のない高額物件となったが、中古市場でも価格上昇が続いており、野村不動産の値付けは適正だったのではないか」と芝崎氏は解説する。

天満橋でタワマン開発ラッシュ

　天満橋の東側では大規模な再開発が進行中。日本経済新聞社旧大阪本社跡地には、米ヒルトンが運営するホテル「ダブルツリーbyヒルトン大阪城」とテレビ大阪の新社屋が入居する複合ビルが２０２４年に完成。その西側、テレビ大阪旧本社跡地を含む敷地では、大和ハウス工業による地上３９階建てのタワーマンション「（仮称）大阪市中央区大手前一丁目プロジェクト」が進行中。デベロッパー関係者の間では「平均坪単価１０００万円は超えてくるのでは」と予想されており、天満橋の風景を一変させるランドマークタワーになりそうだ。

テレビ大阪旧本社跡地で建設中のタワーマンション（クレーンの箇所）＝５月１２日、編集部撮影

　大川の対岸、北区天満１丁目では、三井不動産レジデンシャルと京阪電鉄不動産が地上３０階建てのタワーマンション「パークタワー大阪天満橋」を開発している。こちらは既に販売が始まっており、第１期１次で売り出した２７戸が平均坪単価約７００万円で全戸完売し、順調な滑り出しとなっている。

JR地下化で京橋がいよいよ動き出す

　大阪ヒガシでマンション価格の上昇が続く中、現時点ではまだ値頃感があり、今後さらなる伸びしろを秘めているエリアは、やはり京橋ではないだろうか。本紙でも度々報じているが、JR片町線・東西線の地下化事業が再始動したことはビッグニュースだ。これにより、都市計画道路「豊里矢田線」の整備やイオン（旧ダイエー）京橋店跡地の再開発、京阪ホールディングスによる駅直上ビルの建設など、周辺開発が一気に動き出す可能性がある。

　現在、京橋駅東側は道路ネットワークに課題を抱えている。豊里矢田線は、国道１号「桜小橋」交差点から南下し、片町線の「新喜多」踏切を越えると寝屋川に差しかかるが、そこに架かる橋は一方通行。南行きは通行できず、川の手前で左折し、大きく迂回しなければならない。