タワーマンションが立ち並ぶ大阪市内中心部
住宅購入は大切な資産形成だから、誰もがいろんな物件を比較検討したいところ。ところが、私たちが目にできる物件の情報は、実は氷山の一角だ。不動産という高価なものを購入するにもかかわらず、すべての売り出し物件を提示されているわけではなく、価格の妥当性も測れないまま購入するしかないのが実情だ。このアンフェアな現状は、不動産取引の不透明な商習慣に原因がある。われわれ消費者はいかにして資産を守っていけばよいのか─。
SUUMOがカバーする物件 全体の半数以下という現実
住宅購入を考えたとき、私たちが物件を探す方法としてはリクルートが運営する住まいに関する総合情報サイト「SUUMO」が思い浮かぶ。狙っている沿線や地域、物件の価格帯、間取りなどの条件を入力すると、検索結果で多く物件を目にすることができる。では、SUUMOがカバーできている物件はいかほどか。実は全体の半数にも満たない。
さらに、一般には公開されていないが、不動産業者だけが利用できる「レインズ」という不動産流通のデータベースがある。ところが、このデータベースもすべての物件はカバーし切れておらず、不動産業者ですら知らない物件が数多く存在している。
本来、売主と専任媒介契約をした不動産業者は、預かった物件をレインズのデータベースに登録する義務がある。売り手と買い手に公正な取引をもたらすためだが、違反も少なくない。その理由は、売主と買主の両方を自社で見つけ、双方から仲介手数料を得る「両手取引」に持っていくためだ。
物件を仲介したときに業者が得る手数料収入は、単純には取引額の3％だが、売主と買主の両方を自社で見つけて両手取引を成立させれば倍の6％が得られる。
レインズでも閲覧できない物件は、このような周囲に知られぬまま取引されている物件などがあたる。
世界的には非常識 日本の両手取引は利益相反の指摘も
そもそも両手取引は日本では認められているが、世界的には非常識と捉えられている。なぜなら、売主は少しでも高く売りたいし、買主は少しでも安く買いたいと考えるからだ。裁判で例えるなら、原告と被告の両方を同じ人間が弁護しているのと同じで、それぞれの思惑が不一致であるのに、同じ業者が仲介するのは利益相反にあたるとして、米国では禁止されている。
レインズに登録された物件も例外ではない。両手取引を成立させようと考えている業者は、レインズを見た他社から内覧の依頼が入った際に「商談中」と偽り、内覧させないケースもある。
このような構造を見ていくと、両手取引は買主や売主をないがしろにして仲介業者が利益追求に陥りやすい状況にも見える。
加えて、不動産取引の成約価格を網羅するデータベースが存在しないので、物件価格の妥当性も測りにくい。私たちがインターネットなどで目にする価格は単に売主の希望価格に過ぎない。希望価格の平均値と、実際の成約価格には当然ズレが生じる。つまり、買主には参考にできる客観的なデータが存在しないので、「この物件が高いのか、安いのか、適正なのか」がわからない。
不動産業界を取り巻くこうした状況が、日本の不動産流通の不活性化を引き起こす要因になっており、流通が活発でないから住宅の資産価値も目減りする。
不透明さに挑む新興企業
この不動産業界の不透明さに立ち向かう新興企業がある。大阪市内のタワーマンションという限られた市場ながら、わずか3年で並み居る大手を抑え、売買実績で1位に躍り出たES＆Companyだ。
タワーマンション売買の専門会社として「TOWERZ」のブランド名で展開する同社は、いかにして顧客に透明性をもたらしているのか。
まず、物件の情報量が豊富なことだ。同社のCOO（最高執行責任者）、芝崎健一氏によると、独自の手法で売り出し情報をひとまとめにし、「流通するタワーマンション全体の9割まで把握することに成功した」という。このため、TOWERZの顧客は他社に比べ、より多くの物件情報を見比べられ、値下がり状況や新着物件をリアルタイムで知ることができる。
もう一つは、物件に対する格付けだ。売り出し物件のデータベースにアルゴリズムを実装し、投資、セカンドハウス、相続など全22項目で価格割安度を算出。A～Eの5段階で示す客観的な指標を導入している。
「『住みたいからこの物件を買う』という従来の視点だけでなく、もし数年後に転勤になったらいくらで貸し出せるかなどの目安も分かりやすい。不動産購入に関して多角的な視点から検討しやすくなった」と芝崎氏は胸を張る。
同社CEO（最高経営責任者）の中岡真吾氏は「顧客満足を追求するためには、日本の不動産業界の変革が必要。そのためには業界内での発言力が必要だ。まずは弊社自身が力を付けなければならない。自らを変え、会社を変え、業界を変え、社会を変えたい」と話している。
不動産投資で「値上がりする物件を買いたい」と思うのは購入者として当前の心理だ。とはいえ、素人に物件の見極めはなかなか難しい。加えて不動産業者は「売ったら終わり」の傾向も強い業界だから、どこまでその言葉を信じて良いかの不安もある。
こうした課題を解決するため、最近ではAi（人工知能）のテクノロジーを組み合わせ、投資価値の高い物件を客観的に評価する不動産会社も出てきた。東証グロース市場に上場するGAtechnologies（GAテクノロジーズ）運営の「RENOSY（リノシー）」もその一つだ。
日本では「新築を買っても次の日1000万円下がる」などと長く言われてきた。透明性のある取引が増えれば、住宅の資産価値も適正になり、その結果、不動産流通も活発になる。こうした新興企業が台頭してくることで、長く続いた業界の習慣が塗り替えられれば、我々の資産が守られることにもつながる。
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「TOWERZ Gallery 御堂筋本店」がオープン
不動産業界に新たな風をもたらす同社は、物件を仲介するだけでなく、その後の顧客とのリレーションシップに軸足を置く。市況の変化を反映した最新の知識や情報を顧客と共有し、顧客の資産をさらに増やすためのマネジメントサポートにまで踏み込む。
その活動をさらに前進させるため、1月15日には大阪のメインストリートである御堂筋路面に体験型サロン「タワーズギャラリー御堂筋本店」をオープン。新築や中古のタワーマンションや海外リゾート物件購入の相談もできる国内唯一の施設となる。
TOWERZ Gallery御堂筋本店のエントランス
デジタルスクリーンでタワーの眺望や海外の風景を体感できるモデルルーム。家具はファビオ・ランボルギーニ社製で日本初